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Der Mietspiegel: Warum er für deine Wohnungssuche so wichtig ist

  • Veröffentlicht: 30.03.2023
  • 14:45 Uhr
  • Sven Hasselberg

Erhöhen sich die Mietpreise, richten sie sich nach ortsüblichen Vergleichsmieten. Hier erfährst du, wie sich dieser Mietspiegel zusammensetzt, was er rechtlich bedeutet und wo er nicht gilt. Im Clip: Alles Wissenswerte rund um das Thema Miete.

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Das Wichtigste zum Thema Mietspiegel

  • Der Mietspiegel zeigt die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Stadt oder Gemeinde an. Er wird als Referenzpreis für Neuvermietungen oder Mieterhöhungen herangezogen.

  • Den Mietspiegel erstellen die Städte und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Interessensgruppen wie dem Mieter- oder Vermieterbund.

  • Er beruht auf einer breiten Datenbasis. Wichtig sind Lage, Zustand, Ausstattung der Wohnung und noch viele weitere Faktoren. Willst du wissen, welche und wann der Mietspiegel nicht gilt? Lies weiter.

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Der Mietspiegel: Wichtig für Mieter:innen und Vermieter:innen

Der Mietspiegel entspricht einer durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit spiegelt er das generelle Mietniveau, nicht die tagesaktuellen Preise einzelner Angebote. Dazu müssen Städte oder Gemeinde mit mehr als 50.000 Einwohner:innen ähnliche Wohnungen und deren Mietpreis vergleichen. Alle zwei Jahre muss der Mietspiegel angepasst werden. Als Berechnungsgrundlage werden  die Preise der vergangenen sechs Jahre einkalkuliert. Der Mietspiegel gilt für den freien Wohnungsmarkt, also beispielsweise nicht für Sozialwohnungen. Kriterien wie Quadratmeterzahl, Lage oder Energieeffizienz fließen in dem Mietspiegel mit ein. Die Fotostrecke unten erklärt dir mehr dazu.

Wichtig ist der Mietspiegel sowohl für Mieterhöhungen, aber auch bei der Anwendung der Mietpreisbremse. Gilt in einem Gebiet die Mietpreisbremse, darf bei einer Wiedervermietung der ortsübliche vergleichbare Preis maximal bis zu zehn Prozent überschritten werden. Auch bei der Prüfung von Mietwucher achten Gerichte auf den Mietspiegel. Bei Neuvermietungen kann der Mietspiegel als Referenz herangezogen werden.

So setzt sich der Mietspiegel zusammen

Der Mietspiegel: Warum er für deine Wohnungssuche so wichtig ist

Stadtbezirk: Jede Stadt hat ihre Nobelviertel, durchschnittliche Viertel aber auch problematische Wohnbezirke. Diese bestimmen natürlich auch die ortsübliche Vergleichsmiete und unterscheiden sich stark im Preis, der am Ende verlangt werden kann. Unser Foto zeigt den Hamburger Edelstadtteil Blankenese.
Stadtbezirk: Jede Stadt hat ihre Nobelviertel, durchschnittliche Viertel aber auch problematische Wohnbezirke. Diese bestimmen natürlich auch die ortsübliche Vergleichsmiete und unterscheiden sich stark im Preis, der am Ende verlangt werden kann. Unser Foto zeigt den Hamburger Edelstadtteil Blankenese. © picture alliance/dpa | Marcus Brandt
Wohnfläche: Für den Mietspiegel ist nicht nur die Anzahl der Räume, auf die sich die Wohnfläche aufteilt, wichtig. Die Quadratmeterzahl spielt eine besonders große Rolle und somit der Quadratmeterpreis. Dieser wird mithilfe der Kaltmiete ermittelt.
Wohnfläche: Für den Mietspiegel ist nicht nur die Anzahl der Räume, auf die sich die Wohnfläche aufteilt, wichtig. Die Quadratmeterzahl spielt eine besonders große Rolle und somit der Quadratmeterpreis. Dieser wird mithilfe der Kaltmiete ermittelt.© picture alliance / Bildagentur-online/Blend Images | Blend Images/BUILT Images
Qualität der Ausstattung: Der Standard der Ausstattung fließt ebenfalls in die Kalkulation mit ein. Dazu zählen Fußbodenheizungen, Gegensprechanlagen mit Kamera, luxuriöse Bäder oder Einbauküchen, schöne Parkettböden und andere Einbauten.
Qualität der Ausstattung: Der Standard der Ausstattung fließt ebenfalls in die Kalkulation mit ein. Dazu zählen Fußbodenheizungen, Gegensprechanlagen mit Kamera, luxuriöse Bäder oder Einbauküchen, schöne Parkettböden und andere Einbauten.© picture alliance / Zoonar | Channel Partners
Lage: Nicht nur der Bezirk, sondern auch die Lage der Wohnung in Hinsicht auf die Infrastruktur ist wichtig. Deshalb spielt beispielsweise die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Sportanlagen, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten eine Rolle.
Lage: Nicht nur der Bezirk, sondern auch die Lage der Wohnung in Hinsicht auf die Infrastruktur ist wichtig. Deshalb spielt beispielsweise die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Sportanlagen, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten eine Rolle.© picture alliance/dpa | Karl-Josef Hildenbrand
Baujahr und Zustand: Das Baujahr der Wohnung ist für den Vergleich der Mieten ebenso wichtig wie der Zustand der Wohnung. Ist diese neu renoviert, ist sie renovierungsbedürftig? Auch der Zustand des Hauses, wie bei Dach, Treppenhaus, Keller, Fassade kann eine Rolle spielen.
Baujahr und Zustand: Das Baujahr der Wohnung ist für den Vergleich der Mieten ebenso wichtig wie der Zustand der Wohnung. Ist diese neu renoviert, ist sie renovierungsbedürftig? Auch der Zustand des Hauses, wie bei Dach, Treppenhaus, Keller, Fassade kann eine Rolle spielen. © picture alliance / imageBROKER | Karl F. Schöfmann
Energieeffizienz: Seit 2013 ist auch die Energieeffizienz einer Wohnung in den Mietspiegel mit einzuberechnen. Hierbei sind unter anderem Sanierungen in Bezug auf Heizung, Warmwassergewinnung, Dämmung, Stromerzeugung oder Lüftungsanlagen wichtig.
Energieeffizienz: Seit 2013 ist auch die Energieeffizienz einer Wohnung in den Mietspiegel mit einzuberechnen. Hierbei sind unter anderem Sanierungen in Bezug auf Heizung, Warmwassergewinnung, Dämmung, Stromerzeugung oder Lüftungsanlagen wichtig.© picture alliance / Panama Pictures | Christoph Hardt
Stadtbezirk: Jede Stadt hat ihre Nobelviertel, durchschnittliche Viertel aber auch problematische Wohnbezirke. Diese bestimmen natürlich auch die ortsübliche Vergleichsmiete und unterscheiden sich stark im Preis, der am Ende verlangt werden kann. Unser Foto zeigt den Hamburger Edelstadtteil Blankenese.
Wohnfläche: Für den Mietspiegel ist nicht nur die Anzahl der Räume, auf die sich die Wohnfläche aufteilt, wichtig. Die Quadratmeterzahl spielt eine besonders große Rolle und somit der Quadratmeterpreis. Dieser wird mithilfe der Kaltmiete ermittelt.
Qualität der Ausstattung: Der Standard der Ausstattung fließt ebenfalls in die Kalkulation mit ein. Dazu zählen Fußbodenheizungen, Gegensprechanlagen mit Kamera, luxuriöse Bäder oder Einbauküchen, schöne Parkettböden und andere Einbauten.
Lage: Nicht nur der Bezirk, sondern auch die Lage der Wohnung in Hinsicht auf die Infrastruktur ist wichtig. Deshalb spielt beispielsweise die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Sportanlagen, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten eine Rolle.
Baujahr und Zustand: Das Baujahr der Wohnung ist für den Vergleich der Mieten ebenso wichtig wie der Zustand der Wohnung. Ist diese neu renoviert, ist sie renovierungsbedürftig? Auch der Zustand des Hauses, wie bei Dach, Treppenhaus, Keller, Fassade kann eine Rolle spielen.
Energieeffizienz: Seit 2013 ist auch die Energieeffizienz einer Wohnung in den Mietspiegel mit einzuberechnen. Hierbei sind unter anderem Sanierungen in Bezug auf Heizung, Warmwassergewinnung, Dämmung, Stromerzeugung oder Lüftungsanlagen wichtig.
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Der Mietspiegel: ein individueller Vergleich

Da der Mietspiegel örtlich variiert und sich die Kriterien unterscheiden können, ist er meist auf den Internetseiten der Kommunen zu finden, oder kann dort Mithilfe von Kalkulatoren sogar individueller errechnet werden.

Der "einfache Mietspiegel" wird meist aus Erfahrungs- und Vergleichswerten durch Stichproben gebildet. Der "qualifizierte Mietspiegel" ist für Gemeinden ab 100.000 Einwohner:innen verpflichtend, und wird nach "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" erstellt. Hier fließen statistische Verfahren mit überprüfbaren, dokumentierten Daten ein. Er muss alle vier Jahre komplett neu erstellt und nicht nur angepasst werden. Kritiker:innen bemängeln oft, dass auch differenzierte Mietspiegel nicht die realen Preise abbildet. Auch gibt es eine Reihe Wohnungen, die vom Mietspiegel generell ausgenommen sind. Mehr darüber erfährst Du in den Listen weiter unten.

Der Mietspiegel: Das musst du rechtlich beachten

🔝 Preisspanne: Oft geben Mietspiegel eine "Spanneneinordnung" vor. Wichtig sind zum Beispiel die oben genannten Kriterien, nach denen sich eine Wohnung einordnen lässt. Viele Vermieter:innen ordnen die Wohnung am oberen Ende der Spanne ein, wenn es um Mieterhöhungen geht. Es ist jedoch zu prüfen, ob diese Einordnung gerechtfertigt ist.

📆 Zeiträume für Mieterhöhungen: Es ist erlaubt, die Miete an die ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Allerdings dürfen in drei Jahren nur bis zu 20 Prozent aufgeschlagen werden. Hier verläuft die Kappungsgrenze. Eine Mieterhöhung darf nur alle 15 Monate erfolgen und muss von den Mieter:innen innerhalb von drei Monaten anerkannt werden.

💶 Zu wenig Miete: Auch Vermieter:innen, die Mieten auf Dauer weit unter dem Mietspiegel verlangen, kamen schon in die Bredouille. So ist ein Fall bekannt, bei dem das Finanzamt eine Steuerprüfung ansetzte und eine Nachzahlung von 40.000 Euro verlangte. Es sah darin wohl einen geldwerten Vorteil, den der Vermieter gewährte.

👩‍⚖️ Klageweg: Sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen steht es frei, ihre Rechte mit Hilfe des Mietspiegels einzuklagen. Oft empfiehlt es sich vorher einen Beratungstermin bei der jeweiligen Interessensvertretung wie dem Mietverein oder eine Vereinigung der Vermieter:innen, wahrzunehmen. Sie können Auskunft geben, ob es sich in dem individuellen Fall überhaupt lohnt, Gerichte zu bemühen.

🔄 Änderung der Kriterien: Der Mietspiegel ist kein statisch definiertes Instrument. Über die Jahre sind neue Kriterien zur Erstellung hinzugekommen, und das kann auch in Zukunft der Fall sein. Außerdem können die Städte individuelle Kriterien festlegen. Deshalb gilt es, sich immer genau bei der eigenen Gemeinde zu erkundigen.

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Hier gilt der Mietspiegel nicht

📃 Spezielle Verträge: Ist eine Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen, greift der Mietspiegel ebenso wenig wie bei einer vereinbarten Index- und Staffelmiete während der Laufzeit der Staffel oder der Indexiezierung. Du solltest hier besser den Mietvertrag nochmal überprüfen.

👴 Heime und Einrichtungen: Wohnungen in Senioren- oder Pflege-Einrichtungen wie auch einem betreuten Wohnen, sind oft eine Art Paketangebot, das den speziellen Service berücksichtigt. Hier gilt der Mietspiegel ebenfalls nicht.

🏡 Hauseigentümer:innen: Wohnungen, die in Einfamilien-, Zweifamilien und Reihenhäusern vermietet werden, fallen ebenfalls nicht unter die Gültigkeit des Mietspiegels, da hier oft Vermieter:innen im gleichen Haus wohnen. Meist herrschen besondere Verhältnisse, die nicht komplett mit dem freien Wohnungsmarkt assoziiert werden können.

🪚 Spezielle Mieter:Für Wohnungen, die untervermietet werden, auch wenn es nur teilweise ist, können andere Regeln gelten. Das ist auch der Fall, wenn Wohnungen besonders verbilligt sind, weil Mieter:innen mit einer erheblichen Eigenleistung den Wert der Wohnung gehoben haben, zum Beispiel, indem sie selbst das Bad renoviert haben.

🪑 Möblierte Wohnungen: Es gibt Vermieter:innen, die ein paar billige Möbel in die Wohnung stellen, um den Richtwert der Vergleichsmieten zu umgehen. Vermieter:innen können dann bis zu zwei Prozent mehr verlangen. Das richtet sich aber nach der Qualität der Möbel.

🏗 Arbeit und Wohnung: Ist eine Wohnung ganz oder teilweise gewerblich genutzt, also gehört beispielsweise ein Ladenlokal dazu, fällt sie ebenfalls heraus. Das Gleiche gilt für Dienst- oder Werkswohnungen, die Mitarbeitenden billiger gestellt werden.

🚽 Ausstattung: Besonders alte Wohnungen, die über kein Badezimmer oder nur ein Außen-WC verfügen, können nicht unter den gleichen Parametern berechnet werden. Auch fehlende Gas-, Öl-, oder Elektroheizungen, sogenannte Sammelheizungen, bedeuten, dass der Referenzrahmen des Mietspiegels entfällt.

1️⃣ Größe: Oft haben Städte individuelle Regeln, welche Wohnungen noch ausgenommen sind. Das können Einzimmerappartements sein oder besonders kleine oder große Wohnungen, Penthouse-Wohnungen und andere Sonderfälle.

Häufige Fragen zum Mietspiegel

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